Molti proprietari che si rivolgono a noi in questi mesi hanno una cosa in comune: hanno ristrutturato casa con il Superbonus qualche anno fa e ora stanno valutando di venderla. Spesso arrivano convinti di aver già fatto tutti i calcoli. E quasi sempre, quando si parla di plusvalenza, si scopre che manca un pezzo importante.
Dal 1° gennaio 2024 è infatti in vigore una norma che ha cambiato qualche riferimento per chi vende immobili ristrutturati con questi incentivi. Capirla per tempo, e soprattutto prima di aprire una trattativa, può fare una differenza enorme sul risultato finale.
La plusvalenza immobiliare: le regole di base
Partiamo dalle basi. Quando un immobile viene ceduto a un prezzo superiore a quello di acquisto, si produce un guadagno che si chiama plusvalenza. A seconda delle circostanze, questo guadagno può essere soggetto a tassazione oppure no.
La regola ordinaria è favorevole a chi aspetta. Se tra la data di acquisto e quella di vendita sono trascorsi almeno cinque anni, la plusvalenza non viene tassata. Il proprietario incassa la differenza liberamente, senza dover rendere conto al fisco. Esistono però delle eccezioni, in particolare per gli immobili ricevuti in donazione o per successione, per i quali si applicano criteri diversi.
Ad ogni modo, quando invece la plusvalenza è imponibile, si calcola partendo dal prezzo originario di acquisto e aggiungendo tutte le spese documentate che hanno contribuito a incrementare il valore dell’immobile nel corso del tempo: lavori di ristrutturazione straordinaria pagati di proprio, onorari notarili, imposte di registro, oneri catastali e urbanistici. Ogni euro di spesa documentata che si riesce ad aggiungere abbassa la plusvalenza imponibile e, quindi, l’imposta finale.
L’aliquota è del 26%, applicata sotto forma di imposta sostitutiva e versata per il tramite del notaio al momento della firma del rogito.
Con il Superbonus le cose si complicano
Fin qui, un quadro abbastanza lineare. Il problema emerge quando l’immobile che si vuole vendere è stato ristrutturato grazie al Superbonus 110%, usufruendo dello sconto in fattura o della cessione del credito.
Il ragionamento del legislatore è che quei lavori non li ha pagati il proprietario, li ha pagati lo Stato. Sarebbe dunque iniquo consentire che quelle stesse spese vengano ora utilizzate per abbassare la plusvalenza tassabile, riducendo ulteriormente il carico fiscale su una vendita già avvantaggiata dalla rivalutazione dell’immobile. In sostanza, la norma vuole evitare che uno stesso incentivo pubblico produca un doppio beneficio: prima durante i lavori, poi al momento della vendita.
Per questo motivo, la Legge di Bilancio 2024 ha stabilito che chi vende entro dieci anni dalla conclusione degli interventi agevolati non può dedurre liberamente quei costi dal calcolo della plusvalenza. Il risultato è una base imponibile più elevata e, di riflesso, un’imposta più alta.
Vale la pena precisare con chiarezza che questa limitazione non riguarda tutti. È circoscritta a chi ha utilizzato il Superbonus nella misura del 110% optando per lo sconto in fattura o la cessione del credito. Chi ha invece scelto di portare la detrazione direttamente in dichiarazione dei redditi, o ha beneficiato di percentuali di agevolazione inferiori, non è toccato dalla norma: per queste situazioni i costi degli interventi restano integralmente deducibili.
Chi rientra nella norma e chi ne è escluso
Sono soggetti a questa disciplina tutti i proprietari che cedono un immobile (appartamento, villetta o quota condominiale) entro dieci anni dalla data in cui i lavori agevolati si sono conclusi.
Sono invece esenti:
- gli immobili acquisiti per successione ereditaria;
- gli immobili utilizzati come prima casa dal venditore o da un suo familiare per la maggior parte del periodo considerato.
Si ricorda in tal proposito che la Circolare n. 13/E del 2024 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la norma si applica anche a chi non ha effettuato alcun lavoro nel proprio appartamento, ma risiede in un condominio le cui parti comuni sono state oggetto di interventi Superbonus come tetto, facciata, impianti, scale.
Il calcolo: due scenari possibili
L’entità dell’imposta dipende da quanti anni sono trascorsi tra la fine dei lavori e il momento della vendita.
Meno di cinque anni dalla conclusione degli interventi
È lo scenario più oneroso. I costi degli interventi Superbonus vengono azzerati ai fini del calcolo: non se ne tiene conto per ridurre la base imponibile, che di conseguenza risulta più alta.
Esempio:
- Prezzo di acquisto: 150.000 €
- Costo lavori Superbonus: 80.000 € (non considerati)
- Prezzo di vendita: 280.000 €
- Plusvalenza imponibile: 130.000 €
- Imposta al 26%: 33.800 €
Tra cinque e dieci anni dalla conclusione degli interventi
In questa fascia la situazione è meno penalizzante. Il 50% delle spese sostenute per gli interventi agevolati rientra nel calcolo e può essere sommato al costo di acquisto, abbassando la plusvalenza tassabile.
Stesso esempio, vendita al nono anno:
- Prezzo di acquisto: 150.000 €
- 50% dei costi Superbonus ammessi: 40.000 €
- Costo totale riconosciuto: 190.000 €
- Prezzo di vendita: 280.000 €
- Plusvalenza imponibile: 90.000 €
- Imposta al 26%: 23.400 €
Cosa si può sempre portare in detrazione
In entrambi i casi, rimangono deducibili le spese documentate non legate al Superbonus che hanno accresciuto il valore dell’immobile: interventi straordinari autofinanziati, costi notarili e imposte pagate all’acquisto, oneri urbanistici e catastali. Non rientrano invece le spese ordinarie di gestione come bollette, quote condominiali e piccole riparazioni.
Perché questo tema è oggi molto sentito (anche a Vicenza)
Il territorio vicentino ha visto una diffusione molto significativa del Superbonus, con una concentrazione importante di interventi sia in città sia nei Comuni della provincia. Molti di questi lavori si sono conclusi tra il 2022 e il 2023. Il che significa che una parte consistente degli immobili interessati si trova oggi nella finestra temporale più delicata, quella dei primi cinque anni, in cui l’imposta sulla plusvalenza è più pesante.
In un contesto in cui i valori immobiliari si sono spesso rivalutati proprio grazie alla riqualificazione energetica, la tentazione di vendere è comprensibile. Ma è fondamentale arrivare alla trattativa con i numeri chiari davanti: sapere esattamente quanto si incasserà netto, dopo le imposte, evita sorprese che a volte stravolgono completamente la convenienza dell’operazione.
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