L’ultimo scorcio del 2024 ha segnato un punto di svolta per il mercato immobiliare residenziale italiano, che ha evidenziato una marcata accelerazione rispetto ai trimestri precedenti. Le statistiche relative alle compravendite hanno registrato un incremento del 7,6% rispetto all’analogo periodo del 2023, un dato sensibilmente superiore al modesto +2,7% osservato nel terzo trimestre. Questa tendenza positiva si è tradotta in termini assoluti in circa 217.000 transazioni concluse, con un surplus di 15.000 unità rispetto all’ultimo trimestre dell’anno precedente.
La ripresa ha mostrato un carattere diffuso a livello geografico, coinvolgendo tutte le aree del paese, sebbene con intensità differenziate. Le performance più brillanti si sono registrate nelle regioni meridionali e nel Nord Est, mentre dal punto di vista della tipologia di comuni, i centri urbani principali hanno trainato il mercato con un incremento del 9,8%, nettamente superiore al +6,6% osservato nei centri minori, segnalando un possibile ritorno di interesse verso le grandi città dopo la parentesi pandemica.
Esaminando i dati relativi alla dimensione degli immobili oggetto di compravendita, emerge una chiara preferenza degli acquirenti per le abitazioni di metratura intermedia. Gli appartamenti con superficie compresa tra 50 e 115 metri quadrati hanno guidato la crescita, con un incremento dell’8,7%, seguiti dalle unità di taglio medio-grande (tra 115 e 145 metri quadrati), aumentate dell’8% circa. Meno pronunciata, ma comunque positiva, la dinamica relativa agli immobili di piccole dimensioni (sotto i 50 metri quadrati), cresciuti del 4,5%, e alle abitazioni di ampia metratura (oltre 145 metri quadrati), che hanno registrato un incremento superiore al 5%.
L’analisi dell’andamento mensile evidenzia una distribuzione non uniforme della crescita, con picchi particolarmente intensi nei mesi di ottobre e dicembre, caratterizzati da aumenti superiori al 9% a livello nazionale e da una costante sovraperformance dei capoluoghi rispetto ai centri periferici.
Il rinnovato interesse per la prima casa e l’evoluzione del credito immobiliare
Un aspetto particolarmente significativo dell’ultimo trimestre 2024 è rappresentato dal netto incremento degli acquisti effettuati con l’agevolazione “prima casa”. La percentuale di abitazioni acquistate da persone fisiche beneficiando di questa facilitazione fiscale ha raggiunto quasi il 71%, con un balzo di 9 punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, segnalando un rinnovato interesse delle famiglie verso l’investimento nella residenza principale.
Parallelamente, il mercato dei mutui ha mostrato segni di vivacità, con il 41,5% delle transazioni concluse da persone fisiche sostenute da finanziamento bancario. Un contributo determinante è venuto dal progressivo allentamento delle condizioni monetarie, con tassi di interesse in calo di 120 punti base rispetto al quarto trimestre 2023, fattore che ha ampliato notevolmente l’accessibilità al credito immobiliare per fasce sempre più ampie della popolazione.
Il volume complessivo dei capitali erogati per l’acquisto di immobili residenziali si è avvicinato alla soglia dei 12 miliardi di euro, con un incremento di oltre 2 miliardi rispetto all’analogo periodo dell’anno precedente. Questo dato testimonia non solo il rinnovato dinamismo del mercato, ma anche la maggiore propensione degli istituti di credito a supportare il settore immobiliare dopo un periodo di relativa cautela.
Il fenomeno delle nuove costruzioni e la resilienza dell’usato
Un elemento che ha caratterizzato in modo particolare il quarto trimestre 2024 è stato l’eccezionale sviluppo del segmento delle abitazioni di nuova edificazione. Questo comparto ha registrato un incremento del 46% circa rispetto allo stesso periodo del 2023, con quasi 9.000 unità aggiuntive oggetto di compravendita, raggiungendo così la quota più elevata degli ultimi quattro anni, pari a circa il 13% del mercato complessivo.
Questa straordinaria espansione trova la sua principale giustificazione nella scadenza del “sismabonus”, fissata al 31 dicembre 2024. L’incentivo fiscale ha infatti offerto significative detrazioni agli acquirenti di unità immobiliari commercializzate direttamente dalle imprese costruttrici a seguito di interventi di demolizione e ricostruzione finalizzati al miglioramento delle caratteristiche antisismiche degli edifici, stimolando notevolmente la domanda in questo specifico segmento.
Il mercato dell’usato, pur con una crescita più contenuta, ha comunque mostrato un andamento positivo, con un incremento del 3,6% e circa 190.000 abitazioni esistenti che hanno cambiato proprietario nell’ultimo trimestre del 2024. Questo dato conferma la solidità di fondo del mercato immobiliare residenziale italiano, in grado di esprimere dinamiche positive anche nel segmento tradizionalmente più ampio.
Andamento contrastante nel mercato degli affitti
In controtendenza rispetto al comparto delle compravendite, il settore delle locazioni residenziali ha evidenziato una leggera contrazione nel quarto trimestre 2024, con poco più di 240.000 abitazioni affittate. La flessione ha interessato in misura sostanzialmente simile sia i comuni classificati ad alta tensione abitativa, con un calo dello 0,4%, sia le altre aree urbane, dove la diminuzione è stata ancora più contenuta, limitata allo 0,1%.
È interessante rilevare come, nonostante la riduzione del numero di contratti stipulati, il valore economico complessivo del mercato degli affitti abbia mostrato un andamento opposto, con un incremento del 3,7% a livello nazionale, per un ammontare totale di circa 1,7 miliardi di euro. Particolarmente significativa è la concentrazione di questo valore, con circa il 75% localizzato nei comuni ad alta tensione abitativa, a conferma della persistente pressione della domanda nelle principali aree urbane del paese.
Il sentiment degli operatori: crescita della fiducia nel settore
Le rilevazioni effettuate presso gli agenti immobiliari nell’ultimo trimestre del 2024 restituiscono l’immagine di un settore in netto miglioramento rispetto ai periodi precedenti, con segnali positivi su molteplici fronti.
La quota di operatori che segnalano un incremento dei prezzi di vendita è salita al 17,3%, rispetto al 12,4% della rilevazione precedente, sebbene continui a prevalere nettamente la percentuale di chi indica stabilità nelle quotazioni, pari a circa il 70%. Un segnale particolarmente incoraggiante è rappresentato dal ritorno in territorio positivo, per la prima volta dopo oltre un anno, del saldo tra giudizi di aumento e riduzione dei valori immobiliari.
L’attività di intermediazione ha toccato livelli record, con l’88,9% delle agenzie che hanno concluso almeno una compravendita nel trimestre, il dato più elevato dall’inizio della rilevazione. Sebbene il saldo tra dichiarazioni di aumento e diminuzione delle transazioni rispetto all’anno precedente rimanga negativo, si registra un miglioramento sostanziale, con un valore di -12 punti percentuali contro i -22 del trimestre precedente.
Gli indicatori di efficienza del mercato mostrano valori particolarmente favorevoli: lo sconto medio praticato rispetto alle richieste iniziali si attesta al 7,9% e i tempi medi necessari per concludere una vendita si riducono a 5,7 mesi, entrambi valori che rappresentano i minimi storici dall’inizio delle rilevazioni.
Anche sul versante della domanda emergono segnali incoraggianti: il saldo tra giudizi di aumento e riduzione del numero di potenziali acquirenti è migliorato significativamente, pur restando negativo, attestandosi a -9 punti percentuali, rispetto ai -22 del trimestre precedente e ai -29 di un anno prima.
Le principali cause di mancata conclusione delle trattative continuano ad essere ricondotte a divergenze valutative: offerte considerate insufficienti dai venditori o, specularmente, richieste ritenute eccessive dai potenziali acquirenti. Prosegue invece il calo dell’incidenza delle difficoltà di accesso al credito come ostacolo alle compravendite, segnalata dal 19% degli operatori, in diminuzione rispetto al 20% del trimestre precedente e al 27% dello stesso periodo dell’anno scorso.
Il ricorso al finanziamento bancario per sostenere gli acquisti immobiliari mostra una dinamica crescente, con la percentuale di operazioni supportate da mutuo salita al 65%, quasi 10 punti percentuali in più rispetto all’anno precedente, mentre il rapporto medio tra prestito e valore dell’immobile si mantiene stabile al 78%.
Nel comparto delle locazioni, il 55% degli agenti interpellati segnala un incremento dei canoni rispetto al trimestre precedente, la percentuale più elevata dall’inizio della rilevazione e in crescita di 4 punti rispetto all’indagine precedente. Le previsioni per il trimestre successivo vedono il 42% degli operatori attendersi ulteriori aumenti, mentre solo il 4% prevede una riduzione.
Le aspettative degli agenti immobiliari, sia per il breve sia per il medio termine, relativamente tanto al proprio mercato di riferimento quanto a quello nazionale, mostrano un netto miglioramento rispetto sia al periodo corrispondente del 2023 sia alla precedente rilevazione, delineando un quadro di diffuso ottimismo sulle prospettive del settore.
