Chi possiede o abita in un condominio a Vicenza e si trova ad affrontare un’infiltrazione proveniente da un terrazzo o da un lastrico solare, spesso si concentra subito sulla domanda “chi paga?”.
In realtà, prima ancora di parlare di responsabilità, la vera domanda da porsi è un’altra: da cosa dipende esattamente il danno? E qui entra in gioco il ruolo, spesso decisivo, della perizia tecnica.
Perché la causa del danno conta più di ogni altra cosa
Le infiltrazioni da terrazzo possono avere origini molto diverse tra loro. Si pensi a uno scarico ostruito, a una guaina impermeabilizzante usurata, a una pavimentazione posata male, oppure a carenze strutturali più profonde.
Una recente sentenza della Cassazione (n. 11585 del 28 aprile 2026) ha, a tal proposito, ribadito che quando concorrono più cause, possono essere chiamati a rispondere più soggetti insieme (chi usa la terrazza, il proprietario e il condominio) ciascuno per il proprio contributo causale al danno.
Senza un accertamento tecnico serio, diventa dunque difficile stabilire con chiarezza chi debba pagare cosa, e le controversie condominiali rischiano di trascinarsi per anni basandosi solo su supposizioni.
Il ruolo del tecnico nella pratica
In questo contesto, un perito o un tecnico incaricato di valutare un’infiltrazione da terrazzo dovrebbe normalmente:
- verificare lo stato di scarichi, bocchettoni e pluviali;
- controllare l’integrità della guaina impermeabilizzante e della pavimentazione;
- valutare se ci sono carenze strutturali o difetti di progettazione originaria;
- stabilire, per quanto possibile, se il danno derivi da una causa unica o da più fattori concorrenti.
Si tratta pertanto di un tipo di accertamento molto importante, che è spesso l’elemento che permette di superare le discussioni tra condomini, proprietari e amministratore, portando la questione su un piano oggettivo.
Una volta accertate le cause tecniche, si applicano i principi generali. Chi ha subito il danno può chiedere il risarcimento integrale a uno qualsiasi dei soggetti responsabili, grazie al principio della responsabilità solidale, senza dover anticipare la ripartizione interna delle quote. Il criterio dell’articolo 1126 del Codice Civile, che prevede la suddivisione un terzo/due terzi tra chi usa il lastrico e il condominio, riguarda infatti i rapporti interni tra i corresponsabili, non la richiesta di chi ha subito il danno.
Consigli pratici per condomini e amministratori
Tutto ciò premesso, possiamo altresì condividere alcuni consigli pratici che possono consentire di risolvere tempestivamente ogni possibile pregiudizio:
- Non affidarsi solo a valutazioni visive: una macchia di umidità può avere cause molto diverse tra loro, non sempre evidenti a occhio nudo.
- Richiedere sempre una relazione scritta al tecnico incaricato, utile sia per la gestione interna sia per eventuali sviluppi legali.
- Coinvolgere per tempo l’assemblea condominiale, soprattutto quando il terrazzo svolge anche funzione di copertura dell’edificio.
- Conservare tutta la documentazione tecnica nel fascicolo del fabbricato, utile anche in fase di compravendita futura.
Un aspetto da considerare anche per chi acquista casa
Chi valuta l’acquisto di un immobile a Vicenza con terrazzo o ultimo piano dovrebbe informarsi se sono state effettuate perizie tecniche recenti sullo stato della copertura, un dettaglio che spesso rivela molto più della semplice osservazione visiva dell’immobile.
