Quando si decide di vendere un immobile, gli aspetti fiscali possono sembrare complicati. In realtà, per orientarsi è sufficiente partire da alcune domande precise.
La più importante è questa: la vendita ha generato un guadagno fiscalmente imponibile?
1. Non esiste una tassa automatica sulla vendita
Se vendi una casa per 280.000 euro, non devi automaticamente pagare un’imposta su 280.000 euro. Per il venditore il tema centrale è l’eventuale plusvalenza immobiliare.
2. La plusvalenza è il possibile guadagno, non il prezzo incassato
Esempio: acquisto e costi riconosciuti 220.000 euro, vendita 280.000 euro. La possibile plusvalenza è di 60.000 euro.
3. I cinque anni sono una soglia importante
La disciplina ordinaria riguarda principalmente le vendite effettuate entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione. Quando l’immobile viene venduto dopo più di cinque anni, generalmente la plusvalenza ordinaria non è imponibile.
4. L’abitazione principale può fare la differenza
Se per la maggior parte del periodo trascorso tra acquisto e vendita la proprietà è stata utilizzata come abitazione principale del proprietario o dei suoi familiari, può operare l’esclusione prevista dalla normativa.
5. Le spese documentate non devono essere dimenticate
Alcuni costi inerenti all’immobile, quando fiscalmente riconosciuti, possono concorrere alla determinazione del costo.
6. Eredità e donazione seguono percorsi differenti
Una proprietà ereditata è esclusa dalla normale disciplina della plusvalenza infraquinquennale. Per una proprietà ricevuta in donazione bisogna invece considerare anche il periodo di possesso del donante.
7. Il Superbonus ha introdotto una regola specifica
Per determinati immobili interessati dal Superbonus può assumere rilevanza la vendita effettuata entro dieci anni dalla conclusione degli interventi.
Quanto si paga se la plusvalenza è imponibile?
Nei casi previsti, il venditore può richiedere al notaio l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 26%. Con una plusvalenza di 60.000 euro, l’imposta sarebbe pari a 15.600 euro.
Attenzione alle agevolazioni prima casa
Vendere entro cinque anni un immobile acquistato con agevolazioni prima casa richiede un controllo ulteriore. La possibile perdita dell’agevolazione è infatti un tema differente dalla plusvalenza.
Prima della fiscalità viene il mercato
A Vicenza e provincia, valori e tempi di vendita possono cambiare in funzione della zona, della tipologia immobiliare, dello stato dell’abitazione e delle caratteristiche della domanda locale.
In sintesi
La fiscalità della vendita immobiliare diventa molto più comprensibile quando si ricostruiscono pochi elementi fondamentali: data di acquisto, costo, utilizzo, provenienza, spese e lavori effettuati.
