Il contratto di compravendita della nuda proprietà ha permesso a molti venditori di monetizzare il proprio immobile garantendosi il diritto di vivere in esso, e ad altrettanti acquirenti di investire sul mercato immobiliare a condizioni competitive.
Tuttavia, nella valutazione della convenienza del contratto di nuda proprietà appare evidente come un elemento decisivo sia rappresentato dal pagamento delle imposte e delle spese per tutto il periodo in cui il nudo proprietario rimarrà nell’appartamento.
A carico di chi sono questi oneri? E come si stabilisce il prezzo della nuda proprietà?
Chi paga le spese nella nuda proprietà
Di norma le spese di manutenzione ordinaria dell’abitazione sono a carico dell’usufruttuario, ovvero di chi vivrà nell’appartamento. È dunque colui che vende la nuda proprietà a doversi preoccupare di pagare gli oneri conseguenti alla custodia, all’amministrazione e alla manutenzione generale. In tal senso, l’usufruttuario dovrà anche prendersi cura di mantenere l’immobile in buono stato, senza danneggiarlo o modificarlo senza prima procedere a condivisione con il nudo proprietario. Di contro, le spese straordinarie, come quelle strutturali, sono a carico del nudo proprietario. Rimane tuttavia intenso che le parti possono comunque avviare delle negoziazioni per prevedere una differente ripartizione delle spese dirette di gestione e manutenzione dell’immobile.
Per quanto invece riguarda le imposte, il pagamento di quelle relative all’immobile (e ovviamente anche quelle su Irpef) sono a carico di colui che ha la disponibilità del bene, ai sensi dell’art. 1008 c.c., secondo cui “l’usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito”.
Il prezzo di vendita della nuda proprietà
La ripartizione delle spese avrà evidentemente un riflesso anche sul fronte delle spese.
Ricordiamo infatti come, nonostante un processo condiviso, il prezzo di vendita sarà pur sempre stabilito dalla trattativa delle parti. Ciò premesso, il punto di partenza è sempre quello di una perizia professionale sul valore del mercato dell’immobile, redatta da un agente immobiliare o da altro professionista che conosce bene il territorio in cui è situato l’immobile.
A tale prezzo si applica dunque un coefficiente secondo l’età dell’usufruttuario e della casa, con uno “sconto” che sarà tanto maggiore quanto minore sarà la sua età anagrafica. Ricordiamo altresì che i coefficienti sono redatti periodicamente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze e sono basati sulle aspettative di vita statistica in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore.
